فسخ مبایعه نامه ❌| شرایط باطل کردن مبایعه نامه ✅

آیا شرایط و مراحل فسخ مبایعه نامه را می دانید؟

حتماً در مورد مبایعه‌ نامه شنیده‌اید. این سند رسمی یکی از ابزارهای اساسی در معاملات خرید و فروش اموال است که روزانه توسط افراد زیادی برای ثبت معاملات خود به کار می‌رود. با این حال، بسیاری از افراد هنوز درک کاملی از مبایعه‌ نامه و شرایط ابطال آن ندارند، و همین امر ممکن است باعث مشکلاتی در روند خرید و فروش شود. به همین دلیل، ما در این مقاله قصد داریم تمام اطلاعات ضروری در مورد مبایعه‌ نامه و شرایط ابطال آن را به طور جامع ارائه دهیم تا با آگاهی کامل بتوانید اقدام به خرید و فروش و عقد قرارداد نمایید.

💡 فسخ یا ابطال مبایعه‌ نامه چیست؟

مبایعه‌ نامه سندی است که برای ثبت خرید و فروش اموال تنظیم می‌ شود. این سند به‌طور معمول در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، هرچند که طرفین می‌توانند بدون حضور در دفتر املاک نیز مبایعه‌نامه را تنظیم کنند. با این حال، مراجعه به دفاتر املاک برای ثبت این سند و دریافت کد رهگیری، امنیت معامله را افزایش می‌دهد.

مبایعه‌ نامه یک سند عادی است که در آن طرفین درباره زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت مبلغ معامله توافق می‌کنند. توجه داشته باشید که مبایعه‌نامه به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. انتقال مالکیت به‌وسیله تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود در مبایعه‌ نامه خودداری کند یا خسارتی وارد کند، طرف مقابل می‌تواند جبران خسارت را درخواست کند. به همین دلیل، مهم است که بعد از تنظیم مبایعه‌ نامه، برای ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

❓ حق فسخ چیست؟

حق فسخ اختیاری است که قانون به طرفین قرارداد می‌دهد تا در صورت وجود شرایط مشخصی بتوانند قرارداد را خاتمه دهند. در اصطلاح حقوقی، به این حق «خیار فسخ» یا «شرط فسخ» نیز گفته می‌شود. خیار به معنای اختیار و اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.

فسخ مبایعه‌ نامه می‌تواند به دو صورت زیر انجام شود:

توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند در متن قرارداد یا به‌طور جداگانه، برای خود یا شخص ثالث حق فسخ تعیین کنند. این حق باید در مدت زمان مشخصی که در قرارداد قید شده، قابل استفاده باشد. برای مثال، اگر در خرید یک ملک در شهر بهنمیر طرفین توافق کنند که هر کدام بتوانند در مدت یک ماه از قرارداد خارج شوند، این حق فسخ باید در مدت مقرر اعمال شود.

حکم قانون

قانون در برخی موارد به‌طور مستقیم به طرفین این حق را می‌دهد که با فسخ قرارداد از ضرر ناشی از شرایط خاص جلوگیری کنند. به‌عنوان مثال، اگر ملکی که خریداری شده در شهر بابل معیوب باشد و این عیب بعد از خرید مشخص شود، خریدار می‌تواند با استفاده از حق فسخ قانونی، قرارداد را باطل کند و از ضرر ناشی از آن جلوگیری نماید.

به‌طور کلی، حق فسخ مبنای قانونی دارد که برای جلوگیری از ضرر و زیان ناشی از قرارداد به طرفین داده می‌شود، در حالی که شرط فسخ بر اساس توافق طرفین است.

✅ شرایط فسخ مبایعه نامه

برای فسخ مبایعه نامه، شرایط خاصی باید رعایت شود:

1. قصد فسخ: فسخ‌ کننده باید قصد برهم زدن معامله را داشته باشد.
2. رضایت: فسخ‌ کننده باید با رضایت کامل اقدام به فسخ کند. فسخ تحت فشار یا اکراه اثر حقوقی ندارد.
3. اهلیت قانونی: فسخ‌ کننده باید از نظر قانونی دارای اهلیت باشد، به معنای اینکه عاقل، بالغ و رشید باشد.

علاوه بر این شرایط عمومی، طرفین باید از خیارات قانونی برای فسخ استفاده کنند که شامل موارد زیر است:

1. خیار مجلس: تا زمانی که طرفین در محل عقد حضور دارند، می‌توانند از این حق استفاده کنند.
2. خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله به‌طور ناعادلانه گول خورده باشد، می‌تواند از این حق استفاده کند.
3. خیار شرط: این اختیار زمانی استفاده می‌شود که مدت تعیین شده بین طرفین هنوز منقضی نشده باشد. برای مثال، در خرید ویلا در شهر بابلسر، طرفین می‌توانند شرط کنند که هر کدام بتوانند تا یک ماه پس از عقد قرارداد، معامله را فسخ کنند.
4. خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین کالا را به‌طور غیرواقعی بهتر از آنچه که هست نشان دهد، طرف دیگر می‌تواند با استفاده از این حق، قرارداد را فسخ کند.
5. خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین به شرطی که در قرارداد ذکر شده عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

✔️ شرایط قرارداد

1. شرط صفت: شرطی که به ویژگی‌ های کالا یا خدمات مربوط می‌شود. مثلاً اگر در خرید یک ماشین در شهر بابلسر شرط شود که خودرو باید حتماً دارای رنگ خاصی باشد و خودرو فاقد آن رنگ باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

2. شرط فعل: شرطی که بر انجام یا عدم انجام یک عمل تاکید دارد. برای مثال، اگر فروشنده خانه‌ای در شهر محمودآباد شرط کند که خریدار باید خانه را تا تاریخ مشخصی بازسازی کند و خریدار عمل نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

3. شرط نتیجه: شرطی که تحقق آن به نتیجه عمل حقوقی بستگی دارد. مثلاً اگر شخصی خانه‌ای را به قیمت مشخصی بفروشد و شرط کند که مبلغی از بدهی برادرش بخشیده شود، در صورت عدم تحقق این شرط، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

به‌طور کلی، حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف از شرط قراردادی فوریت ندارد و صاحب حق فسخ می‌تواند هر زمان که بخواهد اقدام به فسخ کند. این حق همچنین به ورثه نیز منتقل می‌شود.

‼️ دلایل فسخ مبایعه نامه

1. خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین معامله با اقداماتی فریبنده طرف دیگر را به اشتباه بیندازد، طرف فریب‌ خورده می‌تواند با استفاده از این خیار، معامله را فسخ کند.
2. خیار عیب: اگر پس از انجام معامله مشخص شود که کالا معیوب است و این عیب از ارزش یا استفاده متعارف کالا می‌کاهد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
3. خیار تخلف از شرط: اگر در قرارداد شرطی برای ویژگی خاص کالا یا انجام عملی مطرح شده باشد و طرف دیگر به آن عمل نکند، طرف متضرر می‌تواند با استفاده از این خیار، معامله را برهم بزند.
4. خیار تأخیر ثمن: در معاملات نقدی، اگر خریدار ظرف سه روز از تاریخ معامله مبلغ را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند از تحویل کالا خودداری کند و معامله را فسخ کند.
5. خیار مجلس: تا زمانی که طرفین در محل معامله یا بنگاه حضور دارند، می‌توانند از حق خود استفاده کنند و معامله را فسخ کنند.

♻️ مراحل فسخ مبایعه‌ نامه

برای فسخ مبایعه‌نامه، مراحل زیر باید دنبال شود:

• اعلام قصد فسخ: طرفی که قصد فسخ دارد، باید تصمیم خود را به‌طور رسمی و به‌صورت مکتوب به طرف دیگر اعلام کند.
• بررسی شرایط قانونی: لازم است بررسی شود که آیا دلایل فسخ بر اساس خیارات قانونی مورد نظر قرار می‌گیرند یا خیر.
• استرداد ثمن و مبیع: پس از فسخ، هر یک از طرفین باید کالا و مبلغ را به حالت قبل از قرارداد برگردانند. اگر کالا آسیب دیده یا تلف شده باشد، قیمت یا بدل آن تعیین می‌شود.

❌ موارد عدم امکان فسخ مبایعه نامه

فسخ معامله در صورتی امکان‌پذیر نیست که:

1. خریدار از ابتدا عیب کالا را بداند.
2. خریدار به عیب کالا راضی شده باشد.
3. خریدار در زمان معامله اعلام کند که در صورت وجود عیب، هیچ تفاوت قیمتی نمی‌پذیرد.
4. فروشنده با ذکر عیب مشخص کالا، معامله را انجام داده باشد و بعداً عیب دیگری مشخص شود.

در نهایت، فسخ مبایعه‌ نامه تاثیراتی مشابه اقاله دارد، به این معنی که قرارداد منحل می‌ شود و هر یک از طرفین باید به وضعیت پیش از قرارداد بازگردند.