رازهای نهفته در قیمت‌گذاری خانه | چرا خانه همسایه بیشتر از خانه شما ارزش دارد؟ 🤨
فهرست عناوین
- 1 💡 قدرالسهم چیست و چه اهمیتی دارد؟
- 2 ✨ 10 عامل موثر بر قیمت گذاری خانه
- 3 1. ارزش‌گذاری ملک توسط بانک و ارزش‌گذاری بازار
- 4 2. زیبایی‌شناسی و پتانسیل بازسازی
- 5 3. متراژ
- 6 4. عرضه و تقاضا
- 7 5. بهره‌وری در مصرف انرژی
- 8 6. نرخ بهره و عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
- 9 7. تأثیر امکانات بر قیمت خانه
- 10 8. مصالح ساختمانی، یکی از عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
- 11 9. سن بنا
- 12 10. نمای بیرونی ساختمان، یکی از عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
عوامل مؤثر بر قیمت گذاری خانه شامل مواردی است که می‌توانند ارزش یک ملک را تعیین کنند. این عوامل جنبه‌های مختلفی را در بر می‌گیرند و آشنایی با آن‌ها می‌تواند به تخمین دقیق‌تر ارزش واقعی یک ملک کمک کند. با توجه به اهمیت خرید و فروش املاک در کشور، مطالعه و شناخت این عوامل ضروری است تا از ضررهای احتمالی و از دست رفتن فرصت‌های مناسب برای خرید خانه جلوگیری شود.
در این مقاله، به معرفی و بررسی عوامل مهم و تأثیرگذاری که بر ارزش یک خانه تأثیر می‌گذارند، می‌پردازیم تا با اطلاعات کافی بتوانید تصمیمات بهتری در خصوص خرید و فروش ملک خود بگیرید.
💡 قدرالسهم چیست و چه اهمیتی دارد؟
قدرالسهم به میزان سهم هر واحد مسکونی از زمینی که ساختمان بر آن بنا شده است، گفته می‌شود. قدرالسهم در قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی اهمیت زیادی دارد؛ چرا که هرچه قدرالسهم یک واحد بالاتر باشد، قیمت آن نیز بالاتر خواهد بود و از نظر آینده‌نگری نیز مطلوب‌تر به شمار می‌آید.
خانوارها باید توجه داشته باشند که واحدهایی با قدرالسهم بالاتر، برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر هستند. تأثیر قدرالسهم بر قیمت واحدهای ساختمانی در ساختمان‌های دو یا سه واحدی حدود ۵ تا ۱۰ درصد بیشتر از واحدهای ساختمانی با تعداد واحدهای بیشتر است. بنابراین، در هنگام خرید ملک، توجه به قدرالسهم می‌تواند یک عامل تعیین‌کننده و مهم باشد.
✨ 10 عامل موثر بر قیمت گذاری خانه
شاید بتوان گفت مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت گذاری خانه، موقعیت آن است. این که ملک در داخل شهر قرار دارد یا خارج از آن، تأثیر قابل توجهی بر ارزش آن می‌گذارد. میزان دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی مثل مترو و ایستگاه‌های اتوبوس، همچنین نزدیکی به مراکز تجاری و رستوران‌ها، از عوامل مهم هستند. بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند خانه‌شان در نزدیکی محل کارشان باشد. این عوامل باعث می‌شوند که ارزش یک ملک با متراژ و مصالح مشابه، در داخل شهر با ملکی در خارج از شهر تفاوت چشمگیری داشته باشد.
علاوه بر این، فرهنگ و جو اجتماعی در مرکز شهر با سایر نقاط متفاوت است و امکانات بیشتری نیز در دسترس است. حتی در خود شهر نیز مناطق مختلف از لحاظ ارزش با یکدیگر تفاوت دارند.
برای مثال، خرید ویلا در بابلسر به دلیل موقعیت جغرافیایی مناسب، دسترسی آسان به دریا و امکانات تفریحی، ارزش بالایی دارد. بابلسر با داشتن محیطی آرام و دور از شلوغی شهرهای بزرگ، مکان جذابی برای سرمایه‌گذاری در املاک به شمار می‌رود. چنین عواملی باعث می‌شوند تا ویلاهای واقع در بابلسر، به ویژه در مناطقی با دسترسی بهتر به امکانات، ارزش بالاتری داشته باشند.
1. ارزش‌گذاری ملک توسط بانک و ارزش‌گذاری بازار
هنگام درخواست وام مسکن، بانک نسبت به درخواست وام‌دهنده، خانه مورد نظر را ارزش‌گذاری می‌کند. اما این فرآیند ممکن است برای برخی افراد تعجب‌آور باشد، زیرا ارزش‌گذاری بانک ممکن است با ارزش توافق‌شده با فروشنده مطابقت نداشته باشد. در بسیاری از مواقع، ارزش‌گذاری بانک کمتر از ارزش واقعی ملک است، زیرا بانک‌ها این کار را بسیار محتاطانه انجام می‌دهند. اگر وام‌گیرنده قادر به پرداخت وام نباشد، بانک باید سریعاً ملک را بفروشد تا طلب خود را وصول کند. به همین دلیل، بانک ملک را به کمترین قیمت ممکن ارزش‌گذاری می‌کند تا بتواند به سرعت به پول خود برسد. این ارزیابی تعیین می‌کند که چقدر وام می‌توان به وام‌گیرنده اعطا کرد و در چه مدت زمانی می‌توان وام را وصول کرد.
برای مثال، اگر قصد خرید ویلا در سرخرود را دارید و برای این خرید نیاز به وام مسکن دارید، بانک ملک را بررسی و ارزش‌گذاری می‌کند. ممکن است بانک ارزش ویلا را کمتر از قیمت توافق‌شده با فروشنده ارزیابی کند. این کار به دلیل احتیاط بانک در ارزیابی و اطمینان از توانایی سریع فروش ویلا در صورت ناتوانی شما در پرداخت وام است. این تفاوت در ارزش‌گذاری می‌تواند تأثیر زیادی بر مقدار وامی که می‌توانید دریافت کنید، داشته باشد.
2. زیبایی‌شناسی و پتانسیل بازسازی
امروزه در ساخت و ساز، توجه ویژه‌ای به زیبایی‌شناسی و استفاده بهینه از فضا می‌شود. استفاده از نماها و مصالح متنوع مانند سنگ‌های تزیینی، ترمووود و… در ساختمان‌ها باعث افزایش ارزش آن‌ها می‌شود. همچنین در بسیاری از مناطق، هزینه‌های زیادی صرف دیوارکشی‌های مناسب و فضاسازی‌های جذاب می‌شود تا جاذبه‌های ظاهری ملک افزایش یابد. زیبایی‌شناسی از جمله مهم‌ترین عوامل موثر بر قیمت خانه‌ها است که بسیار مورد توجه قرار می‌گیرد.
یکی دیگر از عوامل مهم در تعیین قیمت یک خانه، پتانسیل بازسازی آن است. ممکن است یک خانه قدیمی در یک محله لوکس قرار داشته باشد که با توجه به امکان بازسازی و سرمایه‌گذاری روی آن، ارزش ملک ممکن است از خانه‌های مجاور نیز بیشتر شود. چنین خانه‌هایی به دلیل امکان بهبود و افزایش ارزش پس از بازسازی، جذابیت ویژه‌ای برای خریداران دارند.
3. متراژ
قیمت خانه تحت تأثیر نوع منطقه و عوامل مختلفی قرار می‌گیرد، اما ارزش و قیمت گذاری خانه به صورت دقیق عمدتاً بر اساس متراژ تعیین می‌شود. طبیعی است که هر چه متراژ یک خانه بیشتر باشد، ارزش آن نیز بیشتر خواهد بود. همچنین، امکانات و وسایل به کار رفته در خانه نیز از دیگر عوامل تعیین‌کننده قیمت نهایی آن هستند. به عنوان مثال، اگر اتاق‌های خواب یک خانه مستر باشند یا از سرویس بهداشتی فرنگی و حمام‌های لوکس با وان استفاده شده باشد، این موارد باعث افزایش قیمت خانه می‌شوند. نوع متریال به کار رفته، مانند سنگ‌های گران‌قیمت، کابینت‌ها و سایر لوازم نیز تأثیر زیادی دارند. علاوه بر این، وجود امکاناتی مانند باشگاه ورزشی، استخر و… نیز می‌تواند بر ارزش ملک بیفزاید.
برای مثال، هنگام خرید آپارتمان در بابلسر، اگر آپارتمان دارای متراژ بزرگ، اتاق‌های خواب مستر، کابینت‌های لوکس و امکاناتی مانند استخر و باشگاه ورزشی باشد، قطعاً قیمت آن نسبت به آپارتمانی با متراژ و امکانات کمتر، بیشتر خواهد بود. این ویژگی‌ها باعث می‌شوند تا آپارتمان مورد نظر از جذابیت و ارزش بالاتری برخوردار باشد.
4. عرضه و تقاضا
یکی دیگر از عوامل تعیین‌کننده ارزش و قیمت گذاری خانه، میزان عرضه و تقاضا است. اگر در یک منطقه تقاضا برای خرید ملک بیشتر از تعداد خانه‌های موجود باشد، ارزش ملک در آن منطقه افزایش می‌یابد. با توجه به تراکم جمعیت و میزان تمایل به سکونت در بخش‌های مرکزی هر استان، خانه‌هایی که در مرکز شهر قرار دارند معمولاً از ارزش بالاتری برخوردارند.
5. بهره‌وری در مصرف انرژی
امروزه در ساخت و سازها، استفاده بهینه از منابع انرژی بسیار مورد توجه قرار می‌گیرد. چرا که گرم کردن و خنک نگه داشتن خانه‌های لوکس و یا با متراژ بالا نیازمند مصرف انرژی زیادی است. به همین دلیل، استفاده از پنل‌های خورشیدی، پنجره‌های دوجداره، عایق‌بندی مناسب و دیگر فناوری‌های بهره‌وری انرژی می‌تواند از صرف هزینه‌های زیاد جلوگیری کرده و همزمان به صرفه‌جویی در مصرف انرژی کمک کند. این اقدام‌ها موجب افزایش راندمان خانه شده و به عنوان عواملی مهم در تعیین قیمت خانه به شمار می‌روند و می‌توانند باعث افزایش ارزش ملک نیز شوند.
برای مثال، اگر هنگام خرید آپارتمان در فریدونکنار، با آپارتمانی مواجه شوید که دارای پنل‌های خورشیدی، پنجره‌های دوجداره و سیستم عایق‌بندی پیشرفته است، قطعاً قیمت آن نسبت به آپارتمانی که فاقد این امکانات است، بالاتر خواهد بود. این ویژگی‌ها نه تنها به کاهش هزینه‌های انرژی کمک می‌کنند بلکه ارزش ملک را نیز افزایش می‌دهند.
6. نرخ بهره و عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
یکی دیگر از عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه، سیاست‌های پولی بانک مرکزی است. اگر نرخ بهره وام مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد کاهش پیدا می‌کند، زیرا هزینه‌های وام بیشتر می‌شود. این کاهش در توانایی خرید می‌تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود. از سوی دیگر، کاهش نرخ بهره وام مسکن، توانایی خرید افراد را افزایش می‌دهد و باعث افزایش تقاضا می‌شود که می‌تواند قیمت خانه‌ها را بالا ببرد. ایجاد تعادل در نرخ بهره می‌تواند از تغییرات ناگهانی و افزایش قیمت‌های بی‌رویه در بازار مسکن جلوگیری کند.
برای مثال، اگر نرخ بهره وام مسکن کاهش یابد، افرادی که به دنبال خرید ویلا در فریدونکنار هستند، توانایی بیشتری برای خرید خواهند داشت. این افزایش در تقاضا می‌تواند باعث افزایش قیمت ویلاها در این منطقه شود. بالعکس، اگر نرخ بهره افزایش یابد، بسیاری از خریداران بالقوه توانایی خود را برای خرید از دست می‌دهند و این می‌تواند به کاهش قیمت‌ها در بازار منجر شود.
7. تأثیر امکانات بر قیمت خانه
عوامل متعددی مانند زیربنا، متراژ و امکانات می‌توانند باعث افزایش قیمت مسکن شوند. همچنین، عواملی نظیر عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه‌های وسایل نقلیه و تعداد طبقات بدون آسانسور می‌توانند باعث کاهش قیمت مسکن شوند. یکی از مهم‌ترین این عوامل، امکانات خانه است که بسته به نوع و کیفیت امکانات، قیمت خانه می‌تواند به طور قابل توجهی افزایش یابد. امکاناتی که باعث افزایش قیمت خانه می‌شوند عبارتند از:
- آنتن مرکزی
- سازه ضد زلزله
- وجود پیلوت
- تعداد تراس‌ها
- تعداد اتاق خواب‌ها
- ابعاد و وجود حیاط
- سیستم اطفای حریق
- زمان آخرین بازسازی
- نورپردازی ساختمان
- تعداد و ابعاد پارکینگ‌ها
- وجود آسانسور و ظرفیت آن
- انشعابات و کنتورهای مستقل
- وجود آیفون تصویری با کیفیت
- داشتن استخر، سونا و جکوزی
- نوع کابینت و طراحی آشپزخانه
- داشتن گلخانه در حیاط یا پشت‌بام
- عرض راه پله و وجود راه پله اضطراری
- برخورداری از درب هوشمند کنترل از راه دور
- سیستم‌های سرمایش و گرمایش (کولر آبی یا گازی و شوفاژ)
8. مصالح ساختمانی، یکی از عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
یکی دیگر از عوامل مهمی که بر قیمت هر واحد مسکونی تأثیر می‌گذارد، مصالح ساختمانی به کار رفته در ساخت آن است. ساختمان‌هایی که از مصالح درجه یک استفاده می‌کنند، قیمت تمام شده بالاتری دارند نسبت به واحدهایی که از مصالح با کیفیت پایین‌تر استفاده شده‌اند. کیفیت مصالح نقش مهمی در استحکام و زیبایی ساختمان دارد و به همین دلیل، واحدهای ساخته شده با مصالح مرغوب‌تر ارزش بیشتری دارند.
9. سن بنا
سن بنا نیز یکی از عوامل تعیین‌کننده قیمت گذاری خانه و واحدهای مسکونی است. واحدهایی که سن آن‌ها بیش از ۱۵ سال باشد، معمولاً قیمت پایین‌تری دارند، زیرا به عنوان واحدهای کلنگی در بازار شناخته می‌شوند. در مقابل، واحدهای نوساز که تاکنون مورد استفاده قرار نگرفته‌اند، نسبت به واحدهای مشابه در همان محله، قیمت بالاتری دارند. این واحدها نیاز به هزینه‌های تعمیر و نوسازی ندارند و به همین دلیل جذابیت بیشتری برای خریداران دارند.
10. نمای بیرونی ساختمان، یکی از عوامل موثر بر قیمت گذاری خانه
یکی دیگر از عوامل مؤثر بر قیمت گذاری خانه، نمای بیرونی ساختمان است. اولین برخورد هر فرد با خانه، نمای بیرونی آن است و اگر متریال به کار رفته در نمای بیرونی با کیفیت باشد، ارزش ملک افزایش می‌یابد. علاوه بر این، ایجاد فضاهای زیبا در اطراف ساختمان نیز می‌تواند بر قیمت نهایی آن تأثیر بگذارد. فضاهای سبز و زیبا در محیط اطراف ساختمان نه تنها جذابیت ملک را افزایش می‌دهند، بلکه به بالا رفتن قیمت آن نیز کمک می‌کنند.
